Mietrecht

Corona: Keine Miet- und Pachtminderung bei Gaststättenschließung

Frankfurt/Berlin (DAV). Mussten wegen der Corona-Pandemie Einzelhandel und Gastronomie schließen, können deshalb nicht die Miete oder Pacht gemindert werden. Es liegt kein Mangel vor. Dies ergibt sich aus einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Frankfurt vom 17. September 2021 (AZ: 2 U 147/20). Das sogenannte Verwendungsrisiko trägt allein der Pächter, erläutert das Rechtsportal „anwaltauskunft.de“. Im Einzelfall könne geprüft werden, ob eine Anpassung des Vertrages wegen einer schwerwiegenden Störung der Geschäftsgrundlage vorzunehmen ist.

Ein Sushi-Restaurant hatte von dem Beklagten die Räume gemietet. Im Zusammenhang mit den hessischen Verordnungen zur Bekämpfung des Corona-Virus musste das Lokal zeitweilig schließen. Die Klägerin wollte feststellen lassen, dass sie während der Zeit der behördlichen Beschränkungen nicht die volle Miete zahlen müsse.

Die Klage wurde abgewiesen. Die Klägerin könne nicht die Minderung der Miete verlangen, so das Oberlandesgericht. Es läge auch kein Mangel der Mietsache vor. Der Vermieter schuldete allein die Möglichkeit, in den überlassenen Räumen einen Geschäftsbetrieb mit dem konkret vereinbarten Zweck führen zu können. Das so genannte Verwendungsrisiko trage vielmehr der Mieter. Dem Vermieter sei seine geschuldete Leistung auch nicht unmöglich geworden. Er habe weiterhin die Räumlichkeiten in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen.

Das Gericht sah auch keine Möglichkeit, den Mietzins wegen einer schwerwiegenden Störung der Geschäftsgrundlage herabzusetzen. Die Folgen der Corona-Pandemie führten zwar zu einer solchen schwerwiegenden Störung. Es könne davon ausgegangen werden, dass die Parteien eine zeitweise Mietminderung vereinbart hätten, wenn sie von den Umständen der Pandemie gewusst hätten. Das Gericht konnte aber nicht feststellen, dass es der Mieterin unter Berücksichtigung aller Umstände unzumutbar war, am unveränderten Vertrag festzuhalten. Bei einer solchen Prüfung wird das jeweilige Risiko geprüft. Beachtlich seien die wirtschaftlichen Verhältnisse beider Vertragsparteien. Hier seien ganz erhebliche Darlehensverpflichtungen auf Seiten des Vermieters zu gewichten. Bei der Betreiberin des Sushi-Restaurants handele es sich um eine bundesweite Kette. Daher sei im Ergebnis dem Vermieter eine Herabsetzung der Miete nicht zumutbar.

Im Zweifel sollte mit anwaltlicher Hilfe geprüft werden, ob eine Herabsetzung wegen der Störung der Geschäftsgrundlage möglich ist.

Informationen und eine Anwaltssuche: www.anwaltauskunft.de

Augen auf bei Mängeln in der Wohnung

Hanau/Berlin (DAV). Grundsätzlich muss ein Mieter im Rahmen der Nebenkostenabrechnung nur die Kosten tragen, die er tatsächlich verbraucht hat. Kommt es zu einem Mehrverbrauch, zum Beispiel, weil der Vermieter im Haus umbaut und damit mehr Allgemeinstrom zu seinen eignen Zwecken nutzt oder nach einem Rohrbruch in der Wohnung des Mieters Trocknungsgeräte aufgestellt werden, so muss der Mieter diese zusätzlichen Kosten nicht übernehmen.

Wie aber ist es zu bewerten, wenn dem Mieter der übermäßige Verbrauch über einen erheblichen Zeitraum nicht auffällt, wenn also über einen langen Zeitraum der Vermieter nicht informiert wird? Denn auf eine solche Anzeige ist der Vermieter, der ja regelmäßig keinen Zugang zu der vermieteten Wohnung hat, angewiesen, um überhaupt etwas unternehmen zu könne. Um einen solchen Fall ging es auch in der Entscheidung des Landgericht Hanau vom 30. Dezember 2020 (AZ.: 2 S 123/19), auf die die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) hinweist.

Streitig waren erhebliche Nebenkostennachzahlungen, da aufgrund eines defekten Spülkastens in der Wohnung ein deutlich erhöhter Wasserverbrauch gemessen und durch den Versorger abgerechnet wurde. Der Vermieter hatte diese Kosten in der Jahresabrechnung auf den Mieter umgelegt. Diese Abrechnung hatte das Amtsgericht in erster Instanz auch bestätigt, der Mieter legte jedoch Berufung gegen das Urteil ein und gab an, dass der vermehrte Wasserverbrauch für ihn weder sichtbar noch hörbar gewesen wäre. Somit hätte er den Vermieter gar nicht früher informieren können. Diesen Ausführungen schloss sich das Landgericht jedoch nicht an, sondern bestätigte die erstinstanzliche Entscheidung. Es sei schlicht kaum vorstellbar, dass ein so massiver durch einen defekten Spülkasten verursachter Wasserverlust bei einem Mindestmaß an Aufmerksamkeit über mehrere Monate hinweg unerkannt bleibt. Der Mieter schulde vielmehr, so das Gericht, ein Mindestmaß an Aufmerksamkeit, unabhängig von der Frage, wie oft sich der Mieter tatsächlich in der Wohnung aufhält. Denn auch der häufig ortabwesende Mieter schuldet eine regelmäßige Kontrolle seiner Wohnung.

Diese Pflichten hatte der beklagte Mieter hier vernachlässigt, so dass das Gericht auch in der zweiten Instanz die Umlage der erhöhten Kosten aus gerechtfertigt ansah. Dieses Ergebnis scheint, da der Vermieter auf Hinweise der Mieter angewiesen ist und in der Regel nicht selbst die Räumlichkeiten begutachten kann, durchaus angemessen und interessengerecht. Denn dem Mieter wird hier nur ein Mindestmaß an Aufmerksamkeit abverlangt.

Informationen: www.mietrecht.net

Schlüsseltausch auf Kosten des Mieters nur mit guten Grund

Bautzen/Berlin (DAV). Das kennt fast jeder – nach vielen Jahren der Mietzeit sollen alle Schlüssel zurückgegeben werden und die Suche beginnt. Die Anzahl der erhaltenen Schlüssel lässt sich anhand des Mietvertrages und/oder des Übergabeprotokolles bei Einzug noch nachvollziehen – nicht aber, wo all diese Schlüssel geblieben sein sollen. Der ein oder andere Vermieter wird weniger Verständnis haben und dem Mieter ankündigen, dass er für den Schaden aufkommen muss. Aber was genau ist der Schaden? Geht es hier darum, dass ein oder zwei Schlüssel nachgemacht werden müssen, was zwar mit Aufwand aber immerhin nur geringen Kosten verbunden ist? Oder geht es – wie oftmals angekündigt – um den sicherlich teuren Austausch von Schlössern und neuen Schlüsseln für alle Bewohner? Oder ist sogar, wenn vorhanden, die gesamte Schließanlage auszutauschen?

Es kommt darauf an, ist wie so oft auch hier die richtige Antwort. Worauf es ankommt zeigt sich unter anderem in der Entscheidung des Amtsgericht Bautzen vom 11. September 2020 (AZ.: 20 C207/19), auf die die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) verweist.

In der Entscheidung ging es um Ansprüche des Vermieters, die der Mieter ihm aufgrund einer – nach der Auffassung des Vermieters– mangelhaften Rückgabe noch schulden würde, wie unter anderem die Kosten für die Schönheitsreparaturen und auch den Austausch der Zentralschließanlage für circa 1.000,- €. Nach der Meinung des Vermieters sei ein vollständiger Austausch der Schließanlage erforderlich gewesen, da es in jüngster Vergangenheit zu Einbruchsversuchen gekommen sei und auch verdächtige Personen auf der Terrasse des Hauses gesehen wurden. Diese Argumente reichten dem Gericht nicht. Dem Vermieter wurde lediglich ein Betrag in Höhe von 40,- € zugesprochen, dies waren die Kosten für den Ersatz des einen Schlüssels, der unstreitig verloren war. Nach Auffassung des Gerichts besteht ein Anspruch auf Austausch der Schließanlage nur dann, wenn eine konkrete Missbrauchsgefahr durch Dritte besteht. Hierfür wäre der Vermieter beweispflichtig. In dem zu entscheidenden Fall hatte der Sohn der Mieterin jedoch glaubhaft versichert, dass er den Schlüssel in einem Sportlager ohne konkreten Bezug zur Mietwohnung verloren hatte. Dahingegen stand nach der Beweisaufnahme durch das Gericht fest, dass der der Austausch der Schließanlage bereits vor dem vermeintlichen Einbruchsversuchen erfolgte und die Terrasse von der Straße zugänglich ist, ohne dass ein Schlüssel gebraucht wird. Das Gericht sah daher nur die Notwendigkeit den fehlenden Schlüssel zu ersetzen und damit Kosten in Höhe von 40,- €. Bevor also vorschnell viele Kosten verursacht werden, sollte zunächst genau geprüft werden, welche Umstände der Mieter bei Verlust eines Schlüssels schildert: denn ist der Schlüssel ohne Bezug auf die Wohnung verloren gegangen, bleibt der Vermieter auf weiteren Kosten sitzen.

Informationen: www.mietrecht.net

Hohes Alter des Mieters alleine rechtfertigt keinen

Limburg an der Lahn/Berlin (DAV). Bei der Räumung von Wohnraum obliegt den Richtern oftmals eine schwere Abwägung. In den seltensten Fällen ist die Sache eindeutig; tatsächlich haben meinst Mieter und auch Vermieter gute Gründe und schützenswerte Interessen vorzubringen: der Vermieter, der selbst versucht, sich seine Eigentumswohnung durch eine teure Finanzierung zu ermöglichen und der Mieter, der schon lange in der Wohnung lebt aber aus unverschuldeten Gründen die Miete nicht aufbringen kann.

Mit einem solchen Fall musste sich auch das Landgericht Limburg an der Lahn in seinem Beschluss vom 23. Juli 2020 (AZ.: 7 T 116/20) beschäftigen. Auf die dort festgestellten Abwägungskriterien verweist die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien vom Deutschen Anwaltverein (DAV).

Für das betroffene Einfamilienhaus bestand ein rechtskräftiger Räumungstitel, der Mieter beantragte dennoch die Einstellung der Zwangsvollstreckung. Begründet wurde dieser Antrag zum einen mit einer latenten Suizidgefährdung, die auch ärztlich attestiert werden konnte. Ebenso war nachgewiesen, dass sich der Mieter seit 2007 in psychologischer Behandlung befindet. Zum anderen könne aufgrund des hohen Alters von 70 Jahren dem Mieter keine Umzug mehr zugemutet werden. Das Amtsgericht sah in diesen Argumenten keinen ausreichenden Grund, die Zwangsräumung einzustellen. Gegen diese Entscheidung legte der Mieter die Beschwerde ein, über die nunmehr das Landgericht zu entscheiden hatte.

In seinem Beschluss bestätigt auch das Landgericht die vorherige Entscheidung und wies damit einen Räumungsschutz zurück. Es sei zunächst die Aufgabe des Mieters, Vorsorgemaßnahmen zu treffen, um den mit einer Räumung verbundenen Belastungen zu begegnen. Insbesondere, da bereits seit mehr als einem Jahr bekannt war, dass das Haus geräumt werden muss, hätte sich der Mieter vorbereiten können und müssen. Es sei nicht nachgewiesen, dass die Räumung ein Auslöser für die attestierte latente Suizidgefahr sein kann. Auch das Alter des Mieters konnte die Richter nicht überzeugen, da dieses alleine keine tragfähige Entscheidungsgrundlage sei. Es sei durchaus naheliegend, dass es 70jährige Mieter gibt, die durchaus in der Lage sind, einen Umzug mit entsprechender Unterstützung gut zu bewerkstelligen. Es hätte hier auf die konkreten Beeinträchtigungen Bezug genommen werden müssen, die Nennung eines Lebensalters lässt gerade keine eindeutigen Rückschlüsse zu.

Der Mieter musste also das Haus letztlich räumen.

Informationen: www.mietrecht.net

Schließung wegen Corona – Mietmangel oder nicht?

Frankfurt am Main/Berlin (DAV). Mietzahlungen können zurzeit eine große Belastung darstellen. Aufgrund von Kurzarbeit oder anderer finanzieller Einbußen fällt es Mietern schwer, die gleichbleibende Mietzahlung aufzubringen. Besonders betroffen sind die gewerblichen Mieter – die Miete bleibt auch bei rückläufigen Umsätzen gleich hoch, diese Umsätze stellen dann aber in der Regel auch noch die Einnahmen des Gewerbetreibenden dar, aus denen die Miete für die privaten Wohnräume gezahlt werden muss. Es stellt sich daher die Frage, wer bei einer coronabedingten Schließung von Läden oder Gewerbebetrieben einstehen muss. Liegt das Risiko allein bei dem Mieter oder fällt die Schließung und der damit einhergehende Schaden in den Verantwortungsbereich des Vermieters?

Mit dieser umstrittenen Frage hatte sich auch das Landgericht Frankfurt am Main in seiner Entscheidung vom 5. Oktober 2020 (AZ.: 2-15 O 23/20) auseinander zu setzen, auf die die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien vom Deutschen Anwaltverein(DAV) verweist.

Wie viele andere Unternehmen musste die Mieterin als Einzelhandel im Bereich Kleidung und Textilien für etwas mehr als 4 Wochen im Frühjahr 2020 ihr Geschäft schließen, da aufgrund der Lockdown angeordnet wurde. Aufgrund der Schließung kam es zu einem Umsatzrückgang von mehr als 40% im Vergleich zu den beiden Vorjahren, so dass die Mieterin in den beiden betroffenen Monaten März und April 2020 die Miete nicht zahlen konnte.

Diesen rückständigen Betrag klagte der Vermieter nun ein. Die Mieterin war der Auffassung, dass diese öffentlich-rechtliche Einschränkung einen Mietmangel darstelle, so dass sie gar nicht verpflichtet sei, die Miete für diese Zeit noch zu zahlen.

Diese Auffassung lehnte das Landgericht jedoch ab und gab der Klage des Vermieters statt. Zwar können generell öffentlich-rechtliche Verbote einen Mietmangel darstellen, der dann auch zur Mietminderung berechtigt. Hierfür müsste die Ursache des Verbotes aber in der Mietsache selbst begründet sein. Dies ist aber bei der Schließung aufgrund der Pandemie nicht der Fall, hier erfolgt die Maßnahme generell zum Schutz der Bevölkerung, völlig unabhängig von dem Zustand des einzelnen Mietobjektes. Auch kommt eine Vertragsanpassung oder Reduzierung der Miete aufgrund einer sogenannten Störung der Geschäftslage nicht in Betracht, so die Richter. Eine solche wäre nur dann denkbar, wenn aufgrund eines unvorhersehbaren Ereignisses die Zahlung der Miete nicht mehr mit Recht und Gerechtigkeit in Einklang gebracht werden könne, wenn also ein extremer Ausnahmefall vorliege.

Einen solchen hat das Gericht verneint, da zum einen die weiteren Folgen, wie die Kündigung des Mietverhältnisses bereits durch ein Mieterschutzgesetz abgefangen wurden und auch weitere Instrumente zur Schadensbegrenzung, wie z. B. die Anordnung von Kurzarbeitergeld, der Mieterin möglich waren und in Anspruch genommen wurden. Der reine Liquiditätsengpass über einen überschaubaren Zeitraum reiche hierfür nicht aus.

Informationen: www.mietrecht.net

Zahlung der Miete in Kenntnis des Mangels – keine Minderung möglich

Hamburg-Blankenese/Berlin (DAV). Ein Ende der Pandemie ist leider nicht in Sicht, vielmehr werden nach dem relativ entspannten Sommer nunmehr alle Maßnahmen wieder verschärft. Dies war vielleicht vorhersehbar, bei dem ersten Lockdown war dies anders: hier hatten viele zumindest für das Frühjahr 2020 noch Urlaubspläne geschmiedet. Diese konnten aber zu einem großen Teil nicht mehr umgesetzt werden, Reisen und Urlaube wurden storniert und abgebrochen.

Wer den finanziellen Schaden zu tragen hat, ist nunmehr immer wieder Thema vor den Gerichten, wie auch in der Entscheidung des Amtsgericht Hamburg-Blankenese vom 18. September 2019 (AZ.: 533 C 96/20), auf die die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien vom Deutschen Anwaltverein (DAV) verweist.

Der Kläger hatte für ein Familientreffen ein Ferienhaus in der Nähe von Sachsen für den Zeitraum Mitte April 2020 angemietet. Der vereinbarte Mietpreis von ca. 930 € war im Voraus gezahlt worden. Ende März 2020 erging dann durch das Sächsische Staatsministerium für Soziales eine Verfügung dahingehend, dass Übernachtungsangebote der Hotel- und Beherbergungsbetriebe im Inland nur zu notwendigen und ausdrücklich nicht zu touristischen Zwecken genutzt werden dürfen. Der Kläger kündigte daraufhin Ende März 2020 den Mietvertrag unter Bezugnahme auf die Warnung des Robert-Koch-Institut sowie die Verfügung aufgrund der Covid-19-Pandemie und verlangte von der Vermieterin die Rückzahlung des bereits entrichteten Mietpreises. Hierzu war die Vermieterin nicht bereit, sodass dieser Betrag vor dem Amtsgericht eingeklagt werden musste.

Das Gericht verurteilte die Beklagte zur Rückzahlung des Reisepreises und gab dem Mieter somit Recht. In den vorgetragenen Gründen hat das Gericht einen wichtigen Grund zur Kündigung bestätigt. Die Verfügung des Landes enthält zwar kein ausdrückliches Verbot für Ferienhäuser, jedoch sind in jedem Fall Nutzung von Übernachtungsangeboten zu touristischen Zwecken verboten. Die Anmietung des Ferienhauses erfolgte hier für einen privaten und somit nicht geschäftlichen Zweck. Aufgrund dieser Verfügung war es dem Kläger somit untersagt, das gemietete Haus zu nutzen, der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache war ihm nicht möglich. Auch wenn die Vermieterin diesen Umstand nicht zu vertreten hat, war es dem Kläger jedoch nicht zuzumuten, an dem Vertrag festzuhalten. Vielmehr konnte er diesen wirksam kündigen und somit die Rückerstattung der Miete verlangen.

Informationen: www.mietrecht.net

Shisha Bar ist keine Gaststätte

Dortmund/Berlin (DAV). In den letzten Jahren sind Shisha Bars bei Jugendlichen und jungen Erwachsenen immer beliebter geworden und sind immer häufiger im Stadtbild zu sehen. Der Betrieb solcher Bars ist nicht nur für die Betreiber mit erhöhten Auflagen verbunden, auch auf die unmittelbaren Anwohner sind Auswirkungen denkbar.

Zunächst sind dies die Beeinträchtigungen, die auch mit einer „normalen“ Gaststätte verbundenen sind: An- und Abfahrverkehr, Musik und Gäste, die vor dem Ladenlokal stehen und sich unterhalten. Kann also in einer Einheit, deren Nutzung als „Gaststätte“ deklariert ist auch immer auch eine Shisha Bar betrieben werden?

Mit dieser Frage beschäftigt sich das Landgerichts Dortmund in seiner Entscheidung vom 22. September 2020 (AZ.: 1 S27/20), auf die die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien vom Deutschen Anwaltverein(DAV) verweist.

In der Entscheidung handelte es sich um eine Wohnungseigentümergemeinschaft, in deren Teilungserklärung festgehalten war, dass die im Erd- und Untergeschoss liegenden Räumlichkeiten zum Betrieb einer Gaststätte genutzt werden können. Der Eigentümer hatte diese Räumlichkeiten zum Betrieb einer Shisha Bar vermietet. Hierdurch fühlte sich ein Miteigentümer und Anwohner extrem belästigt. Er forderte den Eigentümer auf, die Vermietung zum Betrieb einer Shisha Bar zu unterlassen.

Mit diesem Antrag hatte der Eigentümer Erfolg. Das Gericht sah, dass bei einer typisierenden Betrachtungsweise mit dem Betrieb der Shisha Bar eine größere Störung und Belastung der übrigen Eigentümer einhergeht, als dies bei der Nutzung der Räumlichkeiten als Gaststätte der Fall wäre. Insbesondere stellte das Gericht auf die erhöhte Brandgefahr sowie die erhöhte Geruchsbelästigung und Rauchentwicklung ab. Denn üblicherweise spielt das Rauchen bei einer Gaststätte insbesondere zur heutigen Zeit nur eine untergeordnete Rolle, bei dem Betrieb einer Shisha Bar ist das Rauchen der Wasserpfeife dahingegen der Hauptzweck des dortigen Besuchs. Da die hier tatsächlich ausgeübte Nutzung mehr störend ist als die, die in der Teilungserklärung zwischen den einzelnen Wohnungseigentümern festgelegt wurde, hat der beeinträchtigte Eigentümer ein Anspruch darauf, dass dies unterlassen wird. Das Gericht gab der Klage statt.

Informationen: www.mietrecht.net

12. Februar 2021

Instandsetzung: Was muss der Mieter dulden?

Hamburg/Berlin (DAV). Oftmals gibt es Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter darüber, welche Instandsetzungsarbeiten durchgeführt werden müssen. Aufgrund der damit verbundenen Kosten ist es oftmals der Mieter, der seinen Vermieter zu der Durchführung von Arbeiten überreden muss. Manchmal ist die Interessenlage aber genau andersherum. Dann möchte der Vermieter Instandsetzungsmaßnahmen durchführen, der Mieter will diese jedoch nicht dulden, obwohl grundsätzlich eine Pflicht zur Duldung besteht. Unter welchen Voraussetzungen der Mieter hierzu dennoch berechtigt ist, ist unter anderem Gegenstand der Entscheidung des Landgerichts Hamburg vom 14. Juli 2020 (AZ.: 316 S 15/20), auf die die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien vom Deutschen Anwaltverein (DAV) verweist.

In der Entscheidung hatte der Vermieter angezeigt, dass er Instandsetzungsmaßnahmen durchführen möchte. Die voraussichtliche Dauer wurde auf 8 Tage geschätzt, wobei die Arbeiten so umfangreich waren, dass der Mieter die Wohnung hätte verlassen musste. Für seine Unterbringung in einem Hotel wollte der Vermieter sorgen. Der Mieter erklärte, dass er diese nicht dulden könne. Er sei aufgrund seines gesundheitlichen Zustandes und der persönlichen Verhältnisse nicht in der Lage, für diesen Zeitraum die Wohnung zu verlassen. Das Gericht musste somit die Interessen des Vermieters auf Instandsetzung seines Eigentums und die Interessen des Mieters, die Wohnung nicht zu verlassen, gegeneinander abwägen.

Das Gericht kam hier aufgrund der vom Mieter vorgelegten Krankenunterlagen zu dem Ergebnis, dass ein Umzug in ein Hotel von acht Werktagen für den Mieter zumindest zurzeit nicht zumutbar sei. Der Mieter war schwer krank, er war in einem schlechten Allgemeinzustand und musste sich umfangreichen Therapien aussetzen, die auch sein Immunsystem angriffen.

Allein dies stelle nach Auffassung des Gerichtes ausreichenden Grund dar, hinzukam, dass aufgrund der zurzeit erhöhten Gefahr durch die Pandemie eine weitere Beeinträchtigung des Mieters gegeben war.

Das Gericht hat somit die Duldungspflicht des Mieters, zumindest zurzeit, nicht angenommen. Hierbei wurde deutlich gemacht, dass bei einer Änderung des Gesundheitszustandes des Mieters oder der allgemeinen Umstände auch eine andere Entscheidung in Betracht kommen kann.

Informationen: www.mietrecht.net

Tätigkeit als Gastdozent im Ausland berechtigt zur Untervermietung

Tempelhof-Kreuzberg/Berlin (DAV). Bei einem Mietverhältnis bedarf es grundsätzlich der Zustimmung zur Untervermietung. Der Mieter darf also nicht ohne Kenntnis und Erlaubnis des Vermieters die Wohnung an einen Dritten überlassen. Dies gilt grundsätzlich auch dann, wenn der Mieter nur einen Teil der Wohnfläche an einen Dritten überlassen will. In diesem Fall kann der Mieter allerdings unter bestimmten Voraussetzungen vom Vermieter die Zustimmung verlangen. Um einen solchen Anspruch auf Gestattung der Untervermietung ging es in der Entscheidung des Amtsgericht Tempelberg-Kreuzberg vom 22. Januar 2020 (AZ.: 3 C 234/19), auf die die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien vom Deutschen Anwaltsverein(DAV) verweist.

In dem zu entscheidenden Fall verweigerte der Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung, nachdem der Mieter mitgeteilt hatte, dass er für 2 Jahre in der Mongolei eine Gastdozententätigkeit übernehme. Der Vermieter berief sich insbesondere darauf, dass die von ihm verlangten Belege nicht vorgelegt wurden, wie z.B. offiziellen Dokumente, Visa und Aufenthaltsgenehmigungen.

Das Gericht stellte fest, dass dem klagenden Mieter ein Anspruch auf Gestattung der Untervermietung eines Teils seiner Wohnung zusteht. Es seien hier die gesetzlichen Anforderungen erfüllt, der Mieter kann ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung darlegen. Da es sich um eine mieterschützende Vorschrift handelt, ist jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichen Gewicht anzuerkennen. Hier hat der Mieter nach Auffassung des Gerichts genügend Unterlagen beigebracht, um glaubhaft zu machen, dass er für 2 Jahre einen beruflich bedingten Auslandsaufenthalt wahrnimmt und daher die Wohnung untervermieten möchte. Die vorgelegte Bestätigung der Hochschule reiche aus, auch die nachvollziehbare Berechnung, dass der Mieter aus wirtschaftlichen Gründen und der doppelten Haushaltsführung auf die Untervermietung angewiesen sei. Weitere Nachweise seien gerade nicht erforderlich, vielmehr müsste der Vermieter jetzt diesen glaubhaft vorgetragenen Gründen im Einzelnen entgegentreten. Wenn er dies nicht kann – wie im vorliegenden Fall - so muss er seine Zustimmung erteilen. Das Klageverfahren wurde zu Gunsten des Mieters entschieden.

Informationen: www.mietrecht.net

Keine Schönheitsreparaturen bei unrenovierter Wohnung

Schöneberg/Berlin (DAV). Immer noch stellen sich Fragen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im Mietvertrag. Gibt es eine Verpflichtung, diese im laufenden Mietverhältnis vorzunehmen oder nur am Ende der Mietdauer? Und wer kann dazu verpflichtet sein, der Mieter oder der Vermieter? Die Fragen ergeben sich häufig auch, da es sich oft um Verträge handelt, die vor 10, 20 oder noch mehr Jahren geschlossen wurden. Wenn diese dann beendet werden, gilt es zu überprüfen, welche Regelungen nach der heutigen Rechtsprechung noch Bestand haben können.

So auch in der Entscheidung des Amtsgericht Schöneberg vom 05. Dezember September 2019 (AZ.: 107 C 224/19), auf die die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien vom Deutschen Anwaltsverein(DAV) verweist.

Hier ging es um die Beendigung des Mietvertrages, wobei der Vermieter eine Vielzahl von angeblichen Verstößen aufführte: Zum einen, dass der Mieter die Wohnung nicht nutze, sondern leer stehen lasse und zum anderen, dass der Mieter nicht die vertraglich geschuldeten Schönheitsreparaturen durchführt habe.

Das Gericht erteilte aber all diesen Gründen eine klare Absage. Zum einen stellte der Richter fest, dass der Mieter zwar berechtigt, aber nicht verpflichtet sei, die Wohnung zu nutzen. Eine Gebrauchspflicht besteht gerade nicht.

Ebenso hatte der Mieter nicht gegen die Verpflichtung verstoßen, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Es war zwar eine entsprechende Klausel im Mietvertrag enthalten; diese ist aber unwirksam. Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung aus dem Jahr 2015 (BGH VII ZR 185/14) festgelegt, dass die Übertragung von Schönheitsreparaturen nicht möglich ist, wenn der Mieter bereits bei Beginn der Mietzeit eine unrenovierte Wohnung übernimmt. Ausnahmen sind dann denkbar, wenn der Mieter zwar keine renovierte Wohnung bei Mietbeginn erhält, er aber einen anderen Ausgleich erhält, z. B. die ersten zwei Monate mietfrei sind und zur Renovierung genutzt werden können.

Einen solchen Ausgleich gab es in diesem Fall aber nicht, so dass der Mieter nicht verpflichtet war, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Die Weigerung stellte damit auch keine Vertragsverletzung dar, ein Kündigungsgrund lag nicht vor. Die Klage des Vermieters hatte keine Aussichten auf Erfolg und wurde abgewiesen.

Informationen: www.mietrecht.net