November 2019 - Schimmel im Kinderzimmer ist Grund zur fristlosen Kündigung

Bielefeld/Berlin (DAV). Die veränderte Belegung der Wohnung, andere Wetterverhältnisse, aber auch das fortschreitende Alter eines Gebäudes können dazu führen, dass Feuchtigkeit in einer Wohnung auftritt. Wird dies festgestellt, ist der Rechtsstreit zwischen Mieter und Vermieter in der Regel vorprogrammiert: der Mieter zeigt den Mangel an und beruft sich auf einen baulichen Mangel; der Vermieter soll diesen möglichst kurzfristig beheben.

Während dieser Zeit ist der Mieter nicht bereit, die voll Miete zu zahlen und will mindern. Der Vermieter sieht die Sache naturgemäß ganz anders: er meint, der Mieter habe den Mangel durch falschen Lüftungs- und/oder Heizverhalten verursacht. Daher habe der Mieter sein Eigentum beschädigt und somit will der Vermieter die Kosten für die Beseitigung der Schäden und die rückständigen Mieten geltend machen.

So lag der Fall auch in der Entscheidung des Amtsgerichts Bielefeld vom 03. Juli 2019 (AZ: 415 C 56/18) auf den die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht im Deutschen Anwaltverein (DAV) hinweist. Der Mieter hatte aufgrund des Schimmels im Kinderzimmer fristlos gekündigt, der Vermieter wollte noch die Miete bis zur fristgemäßen Beendigung des Mietvertrages geltend machen und Schadensersatz für die Beseitigung der Schäden. Hierüber musste nun das Gericht entscheiden.

Wie in fast allen diesen Fällen konnte das Gericht es nicht vermeiden, ein für die Parteien teures Sachverständigengutachten über die Ursache der Feuchtigkeit einzuholen. In solchen Fällen reicht nicht die Vorlage von Fotographien oder Zeugenaussagen. Diese könne zwar belegen, dass in der Wohnung Feuchtigkeit und im schlechtesten Fall sogar Schimmel vorhanden sind, die Ursache hierfür kann aber nur durch einen Sachverständigen geklärt werden. Denn gerade dies ist der wesentliche Punkt für alle folgenden Ansprüche. Hat der Mieter sich falsch verhalten oder handelt es sich um einen Fehler im Bauwerk, den der Vermieter zu vertreten hat.

Das Amtsgericht gab im vorliegenden Fall dem Mieter Recht. Zwar hatte der Vermieter behauptet, der Mieter habe selbst die Wand durchfeuchtet, um eine fristlose Kündigung zu aussprechen zu können und sich nicht an die Kündigungsfrist halten zu müssen. Die von dem Vermieter hierfür benannten Zeugen konnten das Gericht jedoch nicht überzeugen. Vielmehr legte der Sachverständige glaubhaft dar, dass tatsächlich in der streitgegenständlichen Wohnung im Kinderzimmer feuchte Wände sind und dies zumindest auch seine Ursache in baulichen Mängeln hat. Dies führte letztlich zu der Entscheidung zugunsten der Mieter. Denn, so das Amtsgericht, die Beweislast dafür, dass die vorhandenen Schäden nicht bauseits bedingt sind, trägt der Vermieter, hier also der Kläger.

Mit anderen Worten: wenn der Vermieter behauptet, der Schimmel und die Feuchtigkeit seien durch den Mieter verursacht worden, so muss er dies positiv beweisen. Sofern ihm das nicht gelingt, kann er mit seiner Klage keinen Erfolg haben. Die vorhandene Feuchtigkeit und Schimmelbildung berechtigte den Mieter nicht zuletzt, da es sich um das Kinderzimmer handelte, zur Kündigung auch ohne Einhaltung der Frist. Er musste keine weiteren Mieten mehr zahlen.

Quelle: Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien des Deutschen Anwaltvereins (DAV)