Keine Schönheitsreparaturen bei unrenovierter Wohnung

Schöneberg/Berlin (DAV). Immer noch stellen sich Fragen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im Mietvertrag. Gibt es eine Verpflichtung, diese im laufenden Mietverhältnis vorzunehmen oder nur am Ende der Mietdauer? Und wer kann dazu verpflichtet sein, der Mieter oder der Vermieter? Die Fragen ergeben sich häufig auch, da es sich oft um Verträge handelt, die vor 10, 20 oder noch mehr Jahren geschlossen wurden. Wenn diese dann beendet werden, gilt es zu überprüfen, welche Regelungen nach der heutigen Rechtsprechung noch Bestand haben können.

So auch in der Entscheidung des Amtsgericht Schöneberg vom 05. Dezember September 2019 (AZ.: 107 C 224/19), auf die die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien vom Deutschen Anwaltsverein(DAV) verweist.

Hier ging es um die Beendigung des Mietvertrages, wobei der Vermieter eine Vielzahl von angeblichen Verstößen aufführte: Zum einen, dass der Mieter die Wohnung nicht nutze, sondern leer stehen lasse und zum anderen, dass der Mieter nicht die vertraglich geschuldeten Schönheitsreparaturen durchführt habe.

Das Gericht erteilte aber all diesen Gründen eine klare Absage. Zum einen stellte der Richter fest, dass der Mieter zwar berechtigt, aber nicht verpflichtet sei, die Wohnung zu nutzen. Eine Gebrauchspflicht besteht gerade nicht.

Ebenso hatte der Mieter nicht gegen die Verpflichtung verstoßen, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Es war zwar eine entsprechende Klausel im Mietvertrag enthalten; diese ist aber unwirksam. Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung aus dem Jahr 2015 (BGH VII ZR 185/14) festgelegt, dass die Übertragung von Schönheitsreparaturen nicht möglich ist, wenn der Mieter bereits bei Beginn der Mietzeit eine unrenovierte Wohnung übernimmt. Ausnahmen sind dann denkbar, wenn der Mieter zwar keine renovierte Wohnung bei Mietbeginn erhält, er aber einen anderen Ausgleich erhält, z. B. die ersten zwei Monate mietfrei sind und zur Renovierung genutzt werden können.

Einen solchen Ausgleich gab es in diesem Fall aber nicht, so dass der Mieter nicht verpflichtet war, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Die Weigerung stellte damit auch keine Vertragsverletzung dar, ein Kündigungsgrund lag nicht vor. Die Klage des Vermieters hatte keine Aussichten auf Erfolg und wurde abgewiesen.

Informationen: www.mietrecht.net

Tätigkeit als Gastdozent im Ausland berechtigt zur Untervermietung

Tempelhof-Kreuzberg/Berlin (DAV). Bei einem Mietverhältnis bedarf es grundsätzlich der Zustimmung zur Untervermietung. Der Mieter darf also nicht ohne Kenntnis und Erlaubnis des Vermieters die Wohnung an einen Dritten überlassen. Dies gilt grundsätzlich auch dann, wenn der Mieter nur einen Teil der Wohnfläche an einen Dritten überlassen will. In diesem Fall kann der Mieter allerdings unter bestimmten Voraussetzungen vom Vermieter die Zustimmung verlangen. Um einen solchen Anspruch auf Gestattung der Untervermietung ging es in der Entscheidung des Amtsgericht Tempelberg-Kreuzberg vom 22. Januar 2020 (AZ.: 3 C 234/19), auf die die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien vom Deutschen Anwaltsverein(DAV) verweist.

In dem zu entscheidenden Fall verweigerte der Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung, nachdem der Mieter mitgeteilt hatte, dass er für 2 Jahre in der Mongolei eine Gastdozententätigkeit übernehme. Der Vermieter berief sich insbesondere darauf, dass die von ihm verlangten Belege nicht vorgelegt wurden, wie z.B. offiziellen Dokumente, Visa und Aufenthaltsgenehmigungen.

Das Gericht stellte fest, dass dem klagenden Mieter ein Anspruch auf Gestattung der Untervermietung eines Teils seiner Wohnung zusteht. Es seien hier die gesetzlichen Anforderungen erfüllt, der Mieter kann ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung darlegen. Da es sich um eine mieterschützende Vorschrift handelt, ist jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichen Gewicht anzuerkennen. Hier hat der Mieter nach Auffassung des Gerichts genügend Unterlagen beigebracht, um glaubhaft zu machen, dass er für 2 Jahre einen beruflich bedingten Auslandsaufenthalt wahrnimmt und daher die Wohnung untervermieten möchte. Die vorgelegte Bestätigung der Hochschule reiche aus, auch die nachvollziehbare Berechnung, dass der Mieter aus wirtschaftlichen Gründen und der doppelten Haushaltsführung auf die Untervermietung angewiesen sei. Weitere Nachweise seien gerade nicht erforderlich, vielmehr müsste der Vermieter jetzt diesen glaubhaft vorgetragenen Gründen im Einzelnen entgegentreten. Wenn er dies nicht kann – wie im vorliegenden Fall - so muss er seine Zustimmung erteilen. Das Klageverfahren wurde zu Gunsten des Mieters entschieden.

Instandsetzung: Was muss der Mieter dulden?

Hamburg/Berlin (DAV). Oftmals gibt es Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter darüber, welche Instandsetzungsarbeiten durchgeführt werden müssen. Aufgrund der damit verbundenen Kosten ist es oftmals der Mieter, der seinen Vermieter zu der Durchführung von Arbeiten überreden muss. Manchmal ist die Interessenlage aber genau andersherum. Dann möchte der Vermieter Instandsetzungsmaßnahmen durchführen, der Mieter will diese jedoch nicht dulden, obwohl grundsätzlich eine Pflicht zur Duldung besteht. Unter welchen Voraussetzungen der Mieter hierzu dennoch berechtigt ist, ist unter anderem Gegenstand der Entscheidung des Landgerichts Hamburg vom 14. Juli 2020 (AZ.: 316 S 15/20), auf die die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien vom Deutschen Anwaltverein (DAV) verweist.

In der Entscheidung hatte der Vermieter angezeigt, dass er Instandsetzungsmaßnahmen durchführen möchte. Die voraussichtliche Dauer wurde auf 8 Tage geschätzt, wobei die Arbeiten so umfangreich waren, dass der Mieter die Wohnung hätte verlassen musste. Für seine Unterbringung in einem Hotel wollte der Vermieter sorgen. Der Mieter erklärte, dass er diese nicht dulden könne. Er sei aufgrund seines gesundheitlichen Zustandes und der persönlichen Verhältnisse nicht in der Lage, für diesen Zeitraum die Wohnung zu verlassen. Das Gericht musste somit die Interessen des Vermieters auf Instandsetzung seines Eigentums und die Interessen des Mieters, die Wohnung nicht zu verlassen, gegeneinander abwägen.

Das Gericht kam hier aufgrund der vom Mieter vorgelegten Krankenunterlagen zu dem Ergebnis, dass ein Umzug in ein Hotel von acht Werktagen für den Mieter zumindest zurzeit nicht zumutbar sei. Der Mieter war schwer krank, er war in einem schlechten Allgemeinzustand und musste sich umfangreichen Therapien aussetzen, die auch sein Immunsystem angriffen.

Allein dies stelle nach Auffassung des Gerichtes ausreichenden Grund dar, hinzukam, dass aufgrund der zurzeit erhöhten Gefahr durch die Pandemie eine weitere Beeinträchtigung des Mieters gegeben war.

Das Gericht hat somit die Duldungspflicht des Mieters, zumindest zurzeit, nicht angenommen. Hierbei wurde deutlich gemacht, dass bei einer Änderung des Gesundheitszustandes des Mieters oder der allgemeinen Umstände auch eine andere Entscheidung in Betracht kommen kann.

Informationen: www.mietrecht.net