Vermieter muss den nachträglichen Wegfall des Eigenbedarfs beweisen

Waiblingen/Berlin (DAV). Oftmals versucht der Vermieter, unliebsame Mieter loszuwerden. Es wird dann, um eine Kündigung überhaupt begründen zu können, ein angeblicher Eigenbedarf an der Wohnung vorgeschoben. Der Vermieter behauptet, er brauche die Wohnung für sich selbst oder einen nahen Angehörigen.Erst wenn der Mieter dann ausgezogen ist, stellt sich heraus, dass diese Gründe tatsächlich nicht bestehen. Tatsächlich zieht ein anderer Mieter ein, vielleicht sogar nur, um einen höheren Mietpreis zu erzielen.

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Zwischenablesung nicht auf Kosten des Mieters

Leipzig/Berlin (DAV). Endet das Mietverhältnis mit einem Mieter nicht gleichzeitig mit dem Ende des jährlichen Abrechnungszeitraumes, also in der Regel am 31.12. eines Jahres, so muss möglichst der Verbrauch von Strom, Gas und Heizkosten zum Ende der Mietzeit festgestellt werden. Üblicherweise wird bei der Rückgabe der Wohnung daher der jeweilige Stand der einzelnen Zähler abgelesen und dann gegenüber dem alten und dem neuen Mieter abgerechnet. Für die Heizkosten bieten die jeweiligen Versorger auch an, dass eine sogenannte Zwischenablesung durchgeführt wird. Der Verbrauch wird zum angegebenen Auszugstermin festgestellt und der Versorger stellt direkt zwei Abrechnungen zur Verfügung, eine für den alten und eine für den neuen Mieter. Der Vermieter muss nicht mehr selbst die Kosten verteilen und ausrechnen. Dieser Service muss natürlich bezahlt werden, der Versorger stellt dem Vermieter eine entsprechende Gebühr in Rechnung. Diese Kosten möchte der Vermieter oftmals auf den ausziehenden Mieter umlegen, zumindest dann, wenn dieser den Mietvertrag gekündigt hat: Denn dann liegt ja die Entscheidung zum Auszug bei dem Mieter selbst, er will den Mietvertrag beenden und verursacht dadurch auch die Kosten. Dennoch ist die Umlage dieser Kosten in der Regel nicht möglich.

In diesem Zusammenhang macht die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien vom Deutschen Anwaltsverein (DAV) auf die Entscheidung des Landgerichts Leipzig vom 05. September 2019 (AZ.: 8 O 1620/18) aufmerksam, in der ebenfalls die Kostentragung des Mieters verneint wurde.

Der Vermieter hatte in seinem Mietvertrag zwei Klauseln eingebracht, die im Wesentlichen festlegten, dass bei Einzug und Auszug eine Zwischenablesung stattfindet und die Kosten durch den Mieter zu tragen seien. Der Vermieter war der Meinung, dass zwar in einer entsprechenden Entscheidung des Bundesgerichthofes festgelegt sei, dass die Kosten nicht mit den Betriebskosten direkt umgelegt werden können. Hier sei aber extra eine entsprechende Regelung im Mietvertrag vereinbart gewesen. Damit bestehe eine ausdrückliche Grundlage für die Kostenübernahme durch den Mieter.

Dieser Auffassung erklärte das Gericht eine Absage und stellte fest, dass die Regelungen im Mietvertrag unwirksam seien. Das Gericht stütze seine Argumentation maßgeblich auf den Mieterschutz; denn mit der vorherigen Entscheidung des Bundesgerichtshofes sei auch eine Wertung getroffen worden. Danach handle es sich bei den Kosten der Zwischenablesung gerade nicht um umlagefähige Betriebskosten. Diese sollen den Mieter grundsätzlich nicht belasten, dabei sei es unerheblich, ob diese Kosten unter einer anderen Überschrift im Mietvertrag aufgenommen werden: es sind und bleiben Verwaltungskosten, die gerade nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Damit benachteiligt eine vertragliche Regelung zur Übertragung dieser Kosten den Mieter unangemessen. Die Folge ist, dass die Klauseln des Mietvertrages unwirksam sind und keine Geltung haben. Die Kosten der Zwischenablesung sind daher vom Vermieter zu tragen, selbst wenn im Mietvertrag eine anderslautende Regelung aufgenommen wurde. Es lohnt sich daher, eine anderslautende Regelung im Mietvertrag überprüfen zu lassen.

Kündigung auch bei weniger als 2.000 € Rückstand

Berlin/Berlin (DAV) Ungeachtet von Notstandsmaßnahmen und besonderen Ausnahmen ergibt sich aus dem Mietvertrag die Pflicht, monatliche Miete zu zahlen. Kommt der Mieter mit dieser Verpflichtung in Verzug, gibt das Gesetz dem Vermieter die Möglichkeit, den Mietvertrag fristlose und fristgemäß zu kündigen.

Für die ordentliche Kündigung ist ein Zahlungsrückstand von mehr als einer Monatsmiete erforderlich. Aber muss dieser Betrag auch einen bestimmten Mindestbetrag erreichen? Oder ist immer, also auch bei einer sehr niedrigen Miete ein Kündigungsrecht gegeben?

Im Zusammenhang mit diesen Fragen verweist die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) auf eine Entscheidung des Amtsgerichts Berlin Mitte vom 04. September 2019 (AZ.:9 C 104/19). Hier handelte es sich um einen Mieter, der immer wieder verspätet seine Miete zahlte und auch gemahnt werden musste. Nachdem er dann für die Monate Februar und März 2019 gar keine Zahlungen leistete, kündigte der Vermieter fristlos und hilfsweise auch fristgemäß. Nach dieser Kündigung wurden zwar die Mieten für Februar und März ausgeglichen, der Vermieter hielt dennoch weiter an seiner Kündigung fest und verlangte die Räumung der Wohnung sowie die Zahlung des von ihm berechneten weiteren Mietrückstandes in Höhe von circa 1.200 €.

Das Gericht gab dem Vermieter Recht. Zum einen ist in der Rechtsprechung zwischenzeitlich geklärt, dass es nur eine Heilungsmöglichkeit für die fristlose Kündigung gibt. Nur diese kann durch Zahlung des kompletten Mietrückstandes innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage aus der Welt geschafft werden. Dies gilt aber nicht für die hier ebenfalls erklärte ordentliche Kündigung. Der Beklagte hatte hier versucht, sich auf gewichtige Umstände für seinen konkreten Fall zu berufen: das Mietverhältnis bestehe schon seit sehr langer Zeit und der Betrag in Höhe von circa 1.200 € sei nicht erheblich genug, um eine so lange Vertragslaufzeit zu beenden. Diese Meinung wies das Gericht eindeutig zurück: es sei – auch nach der einschlägigen Rechtsprechung des Europäischen Gerichthofes - von zwei gegenseitigen und gleichwertigen Pflichten auszugehen. Es komme auf den Vertragsverstoß an sich an, nicht auf die Höhe der Rückstände. Andernfalls würde es zu dem nicht gewünschten Ergebnis kommen, dass allein wegen des Nicht-Erreichens eines Geldbetrages eine ordentliche Kündigung nicht möglich sei. Dies könne kein maßgebliches Argument sein, vielmehr wäre es im Einzelfall denkbar, sich auf die lange Dauer eines unbeanstandeten Mietverhältnisses zu berufen – dies war hier aber für den vielfach gemahnten Mieter leider nicht möglich. Er musste die Wohnung räumen.