Tipp des Monats
Weg zum Supermarkt ist im Home-Office nicht unfallversichert
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April 2024
Würzburg/Berlin (DAV). Wege zur Nahrungsaufnahme im Home-Office fallen nicht unter den Schutz der gesetzlichen Unfallversicherung. Über eine entsprechende Entscheidung des Sozialgerichts Würzburg vom 27. März 2023 (AZ: S 5 U 6/23) informiert das Rechtsportal „anwaltauskunft.de“. |
Urteile
Verkehrsrechtsticker der Deutschen Anwaltauskunft
I. Unfall beim Überholen: "Unklare Verkehrslage" unklar
Beim Überholen einer Fahrzeugkolonne, die sich hinter einem langsam fahrenden Fahrzeug gebildet hat, muss der Überholende auch ohne Anzeichen damit rechnen, dass vor ihm fahrende Fahrzeuge zum Überholen ausscheren. Wegen dieser unklaren Verkehrssituation muss er durch hupen oder Lichtzeichen sicherstellen, dass die vorausfahrenden Fahrzeugführer seine Überholabsicht sicher und rechtzeitig bemerken, entschied das Oberlandesgericht Karlsruhe (AZ: IX U 195/00 vom 26. Juli 2001).
Schlüsseltausch auf Kosten des Mieters nur mit guten Grund
Bautzen/Berlin (DAV). Das kennt fast jeder – nach vielen Jahren der Mietzeit sollen alle Schlüssel zurückgegeben werden und die Suche beginnt. Die Anzahl der erhaltenen Schlüssel lässt sich anhand des Mietvertrages und/oder des Übergabeprotokolles bei Einzug noch nachvollziehen – nicht aber, wo all diese Schlüssel geblieben sein sollen. Der ein oder andere Vermieter wird weniger Verständnis haben und dem Mieter ankündigen, dass er für den Schaden aufkommen muss. Aber was genau ist der Schaden? Geht es hier darum, dass ein oder zwei Schlüssel nachgemacht werden müssen, was zwar mit Aufwand aber immerhin nur geringen Kosten verbunden ist? Oder geht es – wie oftmals angekündigt – um den sicherlich teuren Austausch von Schlössern und neuen Schlüsseln für alle Bewohner? Oder ist sogar, wenn vorhanden, die gesamte Schließanlage auszutauschen?
Es kommt darauf an, ist wie so oft auch hier die richtige Antwort. Worauf es ankommt zeigt sich unter anderem in der Entscheidung des Amtsgericht Bautzen vom 11. September 2020 (AZ.: 20 C207/19), auf die die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) verweist.
In der Entscheidung ging es um Ansprüche des Vermieters, die der Mieter ihm aufgrund einer – nach der Auffassung des Vermieters– mangelhaften Rückgabe noch schulden würde, wie unter anderem die Kosten für die Schönheitsreparaturen und auch den Austausch der Zentralschließanlage für circa 1.000,- €. Nach der Meinung des Vermieters sei ein vollständiger Austausch der Schließanlage erforderlich gewesen, da es in jüngster Vergangenheit zu Einbruchsversuchen gekommen sei und auch verdächtige Personen auf der Terrasse des Hauses gesehen wurden. Diese Argumente reichten dem Gericht nicht. Dem Vermieter wurde lediglich ein Betrag in Höhe von 40,- € zugesprochen, dies waren die Kosten für den Ersatz des einen Schlüssels, der unstreitig verloren war. Nach Auffassung des Gerichts besteht ein Anspruch auf Austausch der Schließanlage nur dann, wenn eine konkrete Missbrauchsgefahr durch Dritte besteht. Hierfür wäre der Vermieter beweispflichtig. In dem zu entscheidenden Fall hatte der Sohn der Mieterin jedoch glaubhaft versichert, dass er den Schlüssel in einem Sportlager ohne konkreten Bezug zur Mietwohnung verloren hatte. Dahingegen stand nach der Beweisaufnahme durch das Gericht fest, dass der der Austausch der Schließanlage bereits vor dem vermeintlichen Einbruchsversuchen erfolgte und die Terrasse von der Straße zugänglich ist, ohne dass ein Schlüssel gebraucht wird. Das Gericht sah daher nur die Notwendigkeit den fehlenden Schlüssel zu ersetzen und damit Kosten in Höhe von 40,- €. Bevor also vorschnell viele Kosten verursacht werden, sollte zunächst genau geprüft werden, welche Umstände der Mieter bei Verlust eines Schlüssels schildert: denn ist der Schlüssel ohne Bezug auf die Wohnung verloren gegangen, bleibt der Vermieter auf weiteren Kosten sitzen.
Informationen: www.mietrecht.net
Augen auf bei Mängeln in der Wohnung
Hanau/Berlin (DAV). Grundsätzlich muss ein Mieter im Rahmen der Nebenkostenabrechnung nur die Kosten tragen, die er tatsächlich verbraucht hat. Kommt es zu einem Mehrverbrauch, zum Beispiel, weil der Vermieter im Haus umbaut und damit mehr Allgemeinstrom zu seinen eignen Zwecken nutzt oder nach einem Rohrbruch in der Wohnung des Mieters Trocknungsgeräte aufgestellt werden, so muss der Mieter diese zusätzlichen Kosten nicht übernehmen.
Wie aber ist es zu bewerten, wenn dem Mieter der übermäßige Verbrauch über einen erheblichen Zeitraum nicht auffällt, wenn also über einen langen Zeitraum der Vermieter nicht informiert wird? Denn auf eine solche Anzeige ist der Vermieter, der ja regelmäßig keinen Zugang zu der vermieteten Wohnung hat, angewiesen, um überhaupt etwas unternehmen zu könne. Um einen solchen Fall ging es auch in der Entscheidung des Landgericht Hanau vom 30. Dezember 2020 (AZ.: 2 S 123/19), auf die die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) hinweist.
Streitig waren erhebliche Nebenkostennachzahlungen, da aufgrund eines defekten Spülkastens in der Wohnung ein deutlich erhöhter Wasserverbrauch gemessen und durch den Versorger abgerechnet wurde. Der Vermieter hatte diese Kosten in der Jahresabrechnung auf den Mieter umgelegt. Diese Abrechnung hatte das Amtsgericht in erster Instanz auch bestätigt, der Mieter legte jedoch Berufung gegen das Urteil ein und gab an, dass der vermehrte Wasserverbrauch für ihn weder sichtbar noch hörbar gewesen wäre. Somit hätte er den Vermieter gar nicht früher informieren können. Diesen Ausführungen schloss sich das Landgericht jedoch nicht an, sondern bestätigte die erstinstanzliche Entscheidung. Es sei schlicht kaum vorstellbar, dass ein so massiver durch einen defekten Spülkasten verursachter Wasserverlust bei einem Mindestmaß an Aufmerksamkeit über mehrere Monate hinweg unerkannt bleibt. Der Mieter schulde vielmehr, so das Gericht, ein Mindestmaß an Aufmerksamkeit, unabhängig von der Frage, wie oft sich der Mieter tatsächlich in der Wohnung aufhält. Denn auch der häufig ortabwesende Mieter schuldet eine regelmäßige Kontrolle seiner Wohnung.
Diese Pflichten hatte der beklagte Mieter hier vernachlässigt, so dass das Gericht auch in der zweiten Instanz die Umlage der erhöhten Kosten aus gerechtfertigt ansah. Dieses Ergebnis scheint, da der Vermieter auf Hinweise der Mieter angewiesen ist und in der Regel nicht selbst die Räumlichkeiten begutachten kann, durchaus angemessen und interessengerecht. Denn dem Mieter wird hier nur ein Mindestmaß an Aufmerksamkeit abverlangt.
Informationen: www.mietrecht.net
Corona: Keine Miet- und Pachtminderung bei Gaststättenschließung
Frankfurt/Berlin (DAV). Mussten wegen der Corona-Pandemie Einzelhandel und Gastronomie schließen, können deshalb nicht die Miete oder Pacht gemindert werden. Es liegt kein Mangel vor. Dies ergibt sich aus einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Frankfurt vom 17. September 2021 (AZ: 2 U 147/20). Das sogenannte Verwendungsrisiko trägt allein der Pächter, erläutert das Rechtsportal „anwaltauskunft.de“. Im Einzelfall könne geprüft werden, ob eine Anpassung des Vertrages wegen einer schwerwiegenden Störung der Geschäftsgrundlage vorzunehmen ist.
Ein Sushi-Restaurant hatte von dem Beklagten die Räume gemietet. Im Zusammenhang mit den hessischen Verordnungen zur Bekämpfung des Corona-Virus musste das Lokal zeitweilig schließen. Die Klägerin wollte feststellen lassen, dass sie während der Zeit der behördlichen Beschränkungen nicht die volle Miete zahlen müsse.
Die Klage wurde abgewiesen. Die Klägerin könne nicht die Minderung der Miete verlangen, so das Oberlandesgericht. Es läge auch kein Mangel der Mietsache vor. Der Vermieter schuldete allein die Möglichkeit, in den überlassenen Räumen einen Geschäftsbetrieb mit dem konkret vereinbarten Zweck führen zu können. Das so genannte Verwendungsrisiko trage vielmehr der Mieter. Dem Vermieter sei seine geschuldete Leistung auch nicht unmöglich geworden. Er habe weiterhin die Räumlichkeiten in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen.
Das Gericht sah auch keine Möglichkeit, den Mietzins wegen einer schwerwiegenden Störung der Geschäftsgrundlage herabzusetzen. Die Folgen der Corona-Pandemie führten zwar zu einer solchen schwerwiegenden Störung. Es könne davon ausgegangen werden, dass die Parteien eine zeitweise Mietminderung vereinbart hätten, wenn sie von den Umständen der Pandemie gewusst hätten. Das Gericht konnte aber nicht feststellen, dass es der Mieterin unter Berücksichtigung aller Umstände unzumutbar war, am unveränderten Vertrag festzuhalten. Bei einer solchen Prüfung wird das jeweilige Risiko geprüft. Beachtlich seien die wirtschaftlichen Verhältnisse beider Vertragsparteien. Hier seien ganz erhebliche Darlehensverpflichtungen auf Seiten des Vermieters zu gewichten. Bei der Betreiberin des Sushi-Restaurants handele es sich um eine bundesweite Kette. Daher sei im Ergebnis dem Vermieter eine Herabsetzung der Miete nicht zumutbar.
Im Zweifel sollte mit anwaltlicher Hilfe geprüft werden, ob eine Herabsetzung wegen der Störung der Geschäftsgrundlage möglich ist.
Informationen und eine Anwaltssuche: www.anwaltauskunft.de
Mietverhältnisse gehen nicht automatisch mit der Veräußerung einer Immobilie durch (Teil-)Erbauseinandersetzung über
Köln/Berlin (DAV). Bei der Veräußerung einer vermieteten Immobilie an einen Dritten gilt der Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht“. Danach gehen bestehende Mietverhältnisse mit der Veräußerung der Immobilie auf den Käufer über. Wird eine von einer Erbengemeinschaft gehaltenen und vermieteten Immobilie jedoch an einen Miterben durch (Teil-)Erbauseinandersetzung übertragen, gilt dies nicht. Die Arbeitsgemeinschaft Erbrecht des Deutschen Anwaltvereins (DAV) berichtet über eine Entscheidung des Amtsgerichts (AG) Köln in seinem Urteil vom 9. Januar 2023 (203 C 144/22).
Zwei Frauen und ein Mann erben von ihrer Mutter eine vermietete Wohnung zu gleichen Teilen. Die drei Kinder vereinbaren als Erbengemeinschaft eine Teilerbauseinandersetzung dergestalt, dass das Eigentum an der Wohnung sowie das bestehende Mietverhältnis alleine auf den Sohn übergehen sollen. Er teilt diesen mit, dass der Hausverwaltungsvertrag gekündigt wurde und die Miete künftig auf sein Konto zu überweisen ist. In der Folgezeit verlangt er die Zustimmung der Mieter zu einer Mieterhöhung, welche diese auch erteilen. Einige Monate später kündigt er das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Die Mieter widersprechen der Kündigung mit der Begründung, dass der Sohn nicht alleiniger Vermieter der Wohnung geworden ist. Dieser ist jedoch der Auffassung, dass er durch die Teilerbauseinandersetzung, spätestens aber durch einen konkludenten Mietvertrag mit den Mietern in die alleinige Vermieterstellung getreten ist.
Zu Unrecht, urteilt das Gericht. Der Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht“ findet im Rahmen der Erbauseinandersetzung keine Anwendung, da es schon an der Veräußerung an einen Dritten fehlt. Denn der erwerbende Erbe befand sich bereits vor der Teilerbauseinandersetzung in der Vermieterstellung und ist damit nicht „Dritter“ im Sinne des Gesetzes. Die Teilerbauseinandersetzung ändert an der gemeinschaftlichen Vermieterstellung der Erben auch dann nichts, wenn sie den Übergang des Mietverhältnisses auf den erwerbenden Erben ausdrücklich bestimmt. Grund dafür ist der Mieterschutz. Durch eine solche Vereinbarung würden die Mieter weiterer Schuldner für etwaige Ansprüche aus dem Mietverhältnis beraubt. Zum Übergang des Mietverhältnisses bedürfe es daher einer einvernehmlichen Vereinbarung zwischen allen Vertragsparteien über den Übergang des Mietverhältnisses. Auch durch konkludentes Handeln ist kein Mietvertrag zwischen dem erwerbenden Erben und den Mietern zustande gekommen, wenn die Mieter über den Eigentümerwechsel nicht in Kenntnis gesetzt wurden. Das Verhalten der Mieter, wie die Überweisung der Miete auf das alleinige Konto des einen Erben oder die Zustimmung zu einer Mieterhöhung gegenüber diesem, kann ohne Kenntnis nicht dahingehend ausgelegt werden, dass sich die Mieter ausschließlich gegenüber diesem Erben rechtlich binden wollten.
Informationen: www.dav-erbrecht.de