Tipp des Monats
Weg zum Supermarkt ist im Home-Office nicht unfallversichert
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April 2024
Würzburg/Berlin (DAV). Wege zur Nahrungsaufnahme im Home-Office fallen nicht unter den Schutz der gesetzlichen Unfallversicherung. Über eine entsprechende Entscheidung des Sozialgerichts Würzburg vom 27. März 2023 (AZ: S 5 U 6/23) informiert das Rechtsportal „anwaltauskunft.de“. |
Urteile
Geringere Auskunftspflichten für private Vermieter
Waldshut-Tiengen/Berlin. Private Vermieter treffen beim Abschluss oder der Änderung von Mietverträgen geringere Auskunftspflichten als gewerbliche Vermieter. Eine private Vermietung kann auch dann vorliegen, wenn man ein Haus mit acht Wohnungen vermietet. Dies ergibt sich aus einem Urteil des Landgerichts Waldshut-Tiengen vom 30. April 2008 (AZ: 1 S 27/07).
Read more...Shisha Bar ist keine Gaststätte
Dortmund/Berlin (DAV). In den letzten Jahren sind Shisha Bars bei Jugendlichen und jungen Erwachsenen immer beliebter geworden und sind immer häufiger im Stadtbild zu sehen. Der Betrieb solcher Bars ist nicht nur für die Betreiber mit erhöhten Auflagen verbunden, auch auf die unmittelbaren Anwohner sind Auswirkungen denkbar.
Zunächst sind dies die Beeinträchtigungen, die auch mit einer „normalen“ Gaststätte verbundenen sind: An- und Abfahrverkehr, Musik und Gäste, die vor dem Ladenlokal stehen und sich unterhalten. Kann also in einer Einheit, deren Nutzung als „Gaststätte“ deklariert ist auch immer auch eine Shisha Bar betrieben werden?
Mit dieser Frage beschäftigt sich das Landgerichts Dortmund in seiner Entscheidung vom 22. September 2020 (AZ.: 1 S27/20), auf die die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien vom Deutschen Anwaltverein(DAV) verweist.
In der Entscheidung handelte es sich um eine Wohnungseigentümergemeinschaft, in deren Teilungserklärung festgehalten war, dass die im Erd- und Untergeschoss liegenden Räumlichkeiten zum Betrieb einer Gaststätte genutzt werden können. Der Eigentümer hatte diese Räumlichkeiten zum Betrieb einer Shisha Bar vermietet. Hierdurch fühlte sich ein Miteigentümer und Anwohner extrem belästigt. Er forderte den Eigentümer auf, die Vermietung zum Betrieb einer Shisha Bar zu unterlassen.
Mit diesem Antrag hatte der Eigentümer Erfolg. Das Gericht sah, dass bei einer typisierenden Betrachtungsweise mit dem Betrieb der Shisha Bar eine größere Störung und Belastung der übrigen Eigentümer einhergeht, als dies bei der Nutzung der Räumlichkeiten als Gaststätte der Fall wäre. Insbesondere stellte das Gericht auf die erhöhte Brandgefahr sowie die erhöhte Geruchsbelästigung und Rauchentwicklung ab. Denn üblicherweise spielt das Rauchen bei einer Gaststätte insbesondere zur heutigen Zeit nur eine untergeordnete Rolle, bei dem Betrieb einer Shisha Bar ist das Rauchen der Wasserpfeife dahingegen der Hauptzweck des dortigen Besuchs. Da die hier tatsächlich ausgeübte Nutzung mehr störend ist als die, die in der Teilungserklärung zwischen den einzelnen Wohnungseigentümern festgelegt wurde, hat der beeinträchtigte Eigentümer ein Anspruch darauf, dass dies unterlassen wird. Das Gericht gab der Klage statt.
Informationen: www.mietrecht.net
12. Februar 2021
Zahlung der Miete in Kenntnis des Mangels – keine Minderung möglich
Hamburg-Blankenese/Berlin (DAV). Ein Ende der Pandemie ist leider nicht in Sicht, vielmehr werden nach dem relativ entspannten Sommer nunmehr alle Maßnahmen wieder verschärft. Dies war vielleicht vorhersehbar, bei dem ersten Lockdown war dies anders: hier hatten viele zumindest für das Frühjahr 2020 noch Urlaubspläne geschmiedet. Diese konnten aber zu einem großen Teil nicht mehr umgesetzt werden, Reisen und Urlaube wurden storniert und abgebrochen.
Wer den finanziellen Schaden zu tragen hat, ist nunmehr immer wieder Thema vor den Gerichten, wie auch in der Entscheidung des Amtsgericht Hamburg-Blankenese vom 18. September 2019 (AZ.: 533 C 96/20), auf die die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien vom Deutschen Anwaltverein (DAV) verweist.
Der Kläger hatte für ein Familientreffen ein Ferienhaus in der Nähe von Sachsen für den Zeitraum Mitte April 2020 angemietet. Der vereinbarte Mietpreis von ca. 930 € war im Voraus gezahlt worden. Ende März 2020 erging dann durch das Sächsische Staatsministerium für Soziales eine Verfügung dahingehend, dass Übernachtungsangebote der Hotel- und Beherbergungsbetriebe im Inland nur zu notwendigen und ausdrücklich nicht zu touristischen Zwecken genutzt werden dürfen. Der Kläger kündigte daraufhin Ende März 2020 den Mietvertrag unter Bezugnahme auf die Warnung des Robert-Koch-Institut sowie die Verfügung aufgrund der Covid-19-Pandemie und verlangte von der Vermieterin die Rückzahlung des bereits entrichteten Mietpreises. Hierzu war die Vermieterin nicht bereit, sodass dieser Betrag vor dem Amtsgericht eingeklagt werden musste.
Das Gericht verurteilte die Beklagte zur Rückzahlung des Reisepreises und gab dem Mieter somit Recht. In den vorgetragenen Gründen hat das Gericht einen wichtigen Grund zur Kündigung bestätigt. Die Verfügung des Landes enthält zwar kein ausdrückliches Verbot für Ferienhäuser, jedoch sind in jedem Fall Nutzung von Übernachtungsangeboten zu touristischen Zwecken verboten. Die Anmietung des Ferienhauses erfolgte hier für einen privaten und somit nicht geschäftlichen Zweck. Aufgrund dieser Verfügung war es dem Kläger somit untersagt, das gemietete Haus zu nutzen, der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache war ihm nicht möglich. Auch wenn die Vermieterin diesen Umstand nicht zu vertreten hat, war es dem Kläger jedoch nicht zuzumuten, an dem Vertrag festzuhalten. Vielmehr konnte er diesen wirksam kündigen und somit die Rückerstattung der Miete verlangen.
Informationen: www.mietrecht.net
Schließung wegen Corona – Mietmangel oder nicht?
Frankfurt am Main/Berlin (DAV). Mietzahlungen können zurzeit eine große Belastung darstellen. Aufgrund von Kurzarbeit oder anderer finanzieller Einbußen fällt es Mietern schwer, die gleichbleibende Mietzahlung aufzubringen. Besonders betroffen sind die gewerblichen Mieter – die Miete bleibt auch bei rückläufigen Umsätzen gleich hoch, diese Umsätze stellen dann aber in der Regel auch noch die Einnahmen des Gewerbetreibenden dar, aus denen die Miete für die privaten Wohnräume gezahlt werden muss. Es stellt sich daher die Frage, wer bei einer coronabedingten Schließung von Läden oder Gewerbebetrieben einstehen muss. Liegt das Risiko allein bei dem Mieter oder fällt die Schließung und der damit einhergehende Schaden in den Verantwortungsbereich des Vermieters?
Mit dieser umstrittenen Frage hatte sich auch das Landgericht Frankfurt am Main in seiner Entscheidung vom 5. Oktober 2020 (AZ.: 2-15 O 23/20) auseinander zu setzen, auf die die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien vom Deutschen Anwaltverein(DAV) verweist.
Wie viele andere Unternehmen musste die Mieterin als Einzelhandel im Bereich Kleidung und Textilien für etwas mehr als 4 Wochen im Frühjahr 2020 ihr Geschäft schließen, da aufgrund der Lockdown angeordnet wurde. Aufgrund der Schließung kam es zu einem Umsatzrückgang von mehr als 40% im Vergleich zu den beiden Vorjahren, so dass die Mieterin in den beiden betroffenen Monaten März und April 2020 die Miete nicht zahlen konnte.
Diesen rückständigen Betrag klagte der Vermieter nun ein. Die Mieterin war der Auffassung, dass diese öffentlich-rechtliche Einschränkung einen Mietmangel darstelle, so dass sie gar nicht verpflichtet sei, die Miete für diese Zeit noch zu zahlen.
Diese Auffassung lehnte das Landgericht jedoch ab und gab der Klage des Vermieters statt. Zwar können generell öffentlich-rechtliche Verbote einen Mietmangel darstellen, der dann auch zur Mietminderung berechtigt. Hierfür müsste die Ursache des Verbotes aber in der Mietsache selbst begründet sein. Dies ist aber bei der Schließung aufgrund der Pandemie nicht der Fall, hier erfolgt die Maßnahme generell zum Schutz der Bevölkerung, völlig unabhängig von dem Zustand des einzelnen Mietobjektes. Auch kommt eine Vertragsanpassung oder Reduzierung der Miete aufgrund einer sogenannten Störung der Geschäftslage nicht in Betracht, so die Richter. Eine solche wäre nur dann denkbar, wenn aufgrund eines unvorhersehbaren Ereignisses die Zahlung der Miete nicht mehr mit Recht und Gerechtigkeit in Einklang gebracht werden könne, wenn also ein extremer Ausnahmefall vorliege.
Einen solchen hat das Gericht verneint, da zum einen die weiteren Folgen, wie die Kündigung des Mietverhältnisses bereits durch ein Mieterschutzgesetz abgefangen wurden und auch weitere Instrumente zur Schadensbegrenzung, wie z. B. die Anordnung von Kurzarbeitergeld, der Mieterin möglich waren und in Anspruch genommen wurden. Der reine Liquiditätsengpass über einen überschaubaren Zeitraum reiche hierfür nicht aus.
Informationen: www.mietrecht.net
Hohes Alter des Mieters alleine rechtfertigt keinen
Limburg an der Lahn/Berlin (DAV). Bei der Räumung von Wohnraum obliegt den Richtern oftmals eine schwere Abwägung. In den seltensten Fällen ist die Sache eindeutig; tatsächlich haben meinst Mieter und auch Vermieter gute Gründe und schützenswerte Interessen vorzubringen: der Vermieter, der selbst versucht, sich seine Eigentumswohnung durch eine teure Finanzierung zu ermöglichen und der Mieter, der schon lange in der Wohnung lebt aber aus unverschuldeten Gründen die Miete nicht aufbringen kann.
Mit einem solchen Fall musste sich auch das Landgericht Limburg an der Lahn in seinem Beschluss vom 23. Juli 2020 (AZ.: 7 T 116/20) beschäftigen. Auf die dort festgestellten Abwägungskriterien verweist die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien vom Deutschen Anwaltverein (DAV).
Für das betroffene Einfamilienhaus bestand ein rechtskräftiger Räumungstitel, der Mieter beantragte dennoch die Einstellung der Zwangsvollstreckung. Begründet wurde dieser Antrag zum einen mit einer latenten Suizidgefährdung, die auch ärztlich attestiert werden konnte. Ebenso war nachgewiesen, dass sich der Mieter seit 2007 in psychologischer Behandlung befindet. Zum anderen könne aufgrund des hohen Alters von 70 Jahren dem Mieter keine Umzug mehr zugemutet werden. Das Amtsgericht sah in diesen Argumenten keinen ausreichenden Grund, die Zwangsräumung einzustellen. Gegen diese Entscheidung legte der Mieter die Beschwerde ein, über die nunmehr das Landgericht zu entscheiden hatte.
In seinem Beschluss bestätigt auch das Landgericht die vorherige Entscheidung und wies damit einen Räumungsschutz zurück. Es sei zunächst die Aufgabe des Mieters, Vorsorgemaßnahmen zu treffen, um den mit einer Räumung verbundenen Belastungen zu begegnen. Insbesondere, da bereits seit mehr als einem Jahr bekannt war, dass das Haus geräumt werden muss, hätte sich der Mieter vorbereiten können und müssen. Es sei nicht nachgewiesen, dass die Räumung ein Auslöser für die attestierte latente Suizidgefahr sein kann. Auch das Alter des Mieters konnte die Richter nicht überzeugen, da dieses alleine keine tragfähige Entscheidungsgrundlage sei. Es sei durchaus naheliegend, dass es 70jährige Mieter gibt, die durchaus in der Lage sind, einen Umzug mit entsprechender Unterstützung gut zu bewerkstelligen. Es hätte hier auf die konkreten Beeinträchtigungen Bezug genommen werden müssen, die Nennung eines Lebensalters lässt gerade keine eindeutigen Rückschlüsse zu.
Der Mieter musste also das Haus letztlich räumen.
Informationen: www.mietrecht.net